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T028:中心市街地活性化 こうすれば必ず成功する(2)
タイトル 事業の目的
投稿日 : 2004/01/12(Mon) 16:16
都市は何故中心市街地を活性化しなければならないか?
あらためて考えてみると、直ちに回答できる人は少ないかも知れません。

取り組みの成果が挙がらない中で、「どうして成果が挙がらないのか?」、「もう無理なのではないか?」、「いっそ止めたらどうだ」などなど、各方面からいろんな意見が出てきます。

「いや、やらなければいけない、何故ならば」というところをきちんと考えておかないと、だんだん肩身が狭くなってきます。

第一の目的は、
都市経営の2大目的に大きく関わっています。
1.所得機会の維持・確保
2.生活条件の維持・充実

いうまでもなく商業は、商業者及び被雇用者にとって「所得機会」であり、同時に市民にとっては「生活条件」です。商業は、多くのサービス業とともに事業機会=生活条件という性格を持っており、地元〜広域を事業対象とする製造業とは異なる特性を持っています。さらに、中心市街地立地の商業の多くは地元資本であり、その売り上げ収入のうち、仕入れ決済をのぞくほとんどが地元で環流します。他方、郊外のSCなどの場合、同じ商業機能とはいえ、企業の進出目的はあなたのまちの「消費」に関わる通貨を「集金」に来ている、うまくいかなくなったらさっさと撤退する、そういう意味では地元商業者とは大きく異なる存在だということはあらためて確認しておきましょう。

さて、中心市街地の活性化とは、「中心市街地の三要件」や「商業等の活性化の事業」のような『中活法』の枠組みから、中心市街地に立地する商業等のビジネスが活性化すること、であることは明かです。
(「活性化」の定義については、No158「活性化の定義」を参照)

では、何故中心市街地の商業等のビジネスを活性化させなければならないのか?
どうして中心市街地の商業を市内他地区の商業と比べて特別視しなければならないのでしょうか?

『中活法』制定から5年、担当者・関係者の中には事業の目的がしっかり認識できないまま、巡り合わせで何となくやっている、という人もありそうです。本格的な取り組みを再スタートするにあたって、あらためて中心市街地活性化の目的・意義を確認しておきましょう。
タイトル 「一体的推進の目標」
投稿日 : 2004/01/17(Sat) 11:28
1.目標の機能
まず、「一体的推進の目標」という概念が『中活法』において占めている位置・機能を理解する。
これは、今後皆さんが事業に取り組む限り、達成を目指さなければならない、これさえ実現できれば「中心市街地活性化は実現できる」という目標でなければならない。
今後企画するすべての事業の種類・内容・時期などなどすべての基準となるのがこの目標です。言い換えれば、個別事業の方向・中味について指示を与えられない「目標」では「中心市街地活性化」に向けて「事業を一体的に推進する目標」たり得ない、ということです。

あらためて、このような視点で『基本計画』所掲の「一体的推進の目標」を振り返ってみると、『基本計画』推進の基本目標にはほど遠いものであったことが理解されることでありましょう(W

2.掲げるべき目標
これは、地域の歴史・自然・資源の活用などという「手法」レベルで感がてはダメ、まっすぐ・唯一・「ショッピングモールへの転換」でなければならない。

皆さんが『中活法』のスキームによる中心市街地の活性化を目指す。
これは絶対に妥協できない唯一・最高の目標であることをしっかり確認してださい。

どうやって確認するか?
当サイトは何のためにある、サイト内検索かけてごらん(W

3.「ショッピングモール」とは何か?
掲げた目標が何のことやらわからない、ということでは、実現するための下位事業が分かりません。ショッピングモールについてしっかり理解しておかないと、「ショッピングモールへの転換」を計画することが出来ません。

ショッピングモールとは何か?
当サイトは何のためにある、サイト内検索かけてごらん(W

4.さらに。
(1)ショッピングモールを目指さなければならない理由
(2)中心市街地活性化の方法としてのショッピングモール実現への条件
(3)事業全体を取り巻く環境与件
等々については、当然のことながら、透徹した認識を持っていなければならない。

このような前提条件を如何に整えるか?
当サイトは何のためにある、サイト内検索かけてごらん(W


確認できたらいよいよお待ちかね、「成功への道」へご案内。
タイトル 『タウンマネジメント計画』
投稿日 : 2004/01/17(Sat) 11:40
目標が確立されたら、次は、目標を達成するための計画立案です。

この計画立案の過程及び内容が「成功への道」そのものですから、しっかり内容を把握・吟味してください。

第一に名称について。
「マネジメント」ということで、ショッピングセンターのルーティンな運営業務の計画、店舗運営・販促・メンテなどをイメージすると間違います。

これはあまり指摘されていないことですが、中心市街地の活性化に向けたタウンマネジメントとは、「転換をマネジメントする」ということです。つまり、マネジメント計画といいながら実態は「革新計画」なんですね。

経営というルーティンの仕事と、革新という過去との断絶から始まる文字通り「画期」となる取り組みを混同するととんでもないことになります。

一例を挙げれば、テナントミックス=SCが得意、SC店長経験者を呼べ、」というような短絡が生じてしまう。SC企業の場合、SCのオープンから運営、閉鎖までことごとく「経営=ルーティン作業」としてマニュアル化されていますが、当方の取り組みは、当面、全くゼロからのスタート、「破壊と創造」の運動として展開される、一回限りの取り組みですからね。

『タウンマネジメント計画』は「マネジメント」計画ではなく、「転換計画」、転換に必要な事業ミックス、その枠組みとスケジュール、組織についての計画だということを確認してください。

「年間販促計画」とか「テナント会議開催予定」などとは全然違いますからね。

この計画作成をもって、『基本計画』〜『TMO構想』にはじまる一切のこれまでの取り組みを、「よくやった、いよいよ次の段階に移行する」ということで、きれいにまとめて取り込むことが必要です。
これまでの取り組みを全部、プラスとして取り込みながら、新しい方向=名実共に中心市街地が活性化できる方策を提示する、という離れ業が必要になります。

このあたりは手練手管が必要ですからね。
「そういうことか」と分かったつもりで安易に取りかかると、何のことはない、これまでの経緯にがんじがらめになったあげく、実のある取り組みは立案できず、気付いてみればこれまでの事業も全部否定してしまっており、結局、「これまでやってきたことは全部間違いでした」という告白だけが目立ってしまうことになりかねません。

このあたり、腕に覚えのある行政・会議所・TMOの担当者各位はくれぐれもご注意あれ(W

ということで、作成の手順・骨格作りという段階で一番いいのは、当社に相談することですね。
いつも言っているとおり、Web経由の相談ごとは全部無料です。
タイトル 目的と戦略
投稿日 : 2004/01/17(Sat) 12:58
1.目 的

この計画の目的は、「中心市街地立地の商業集積(群)を一個のショッピングモールに転換させる」ことです。

言うまでもなく、ショッピングモールは、中心市街地活性化を実現するために達成すべき「各種事業の一体的推進の目標」です。
中心市街地活性化というときの「活性化」の定義まで朔及して、中心市街地活性化という目的を達成する取り組みとは「ショッピングモールへの転換」である、ということをもう一度確認しておきましょう。

2.戦 略
(1)一般論
  @戦略とは「ここからあそこへ行く道筋」のことです。
もう少し詳しく言うと、「問題状況において所与の時間内に目標を達成するためのシナリオ」となります。
ちなみに問題状況とは、@目 的 A目的主体の能力・調達可能な資源 B環 境 から成り立っている状況のことです。

※この戦略の定義は、経営戦略関係の書籍、戦争論戦略論、実際の軍隊の教科書などに至るまで参照しながら私が作った定義、戦略というコトバはこういう定義で使うと大変便利な問題解決のツールになりますが、世間一般の訳の分からない定義で使うと使っている本人も訳が分からなくなってくる(W

さて、優れた戦略を立てると、
@平凡な能力や資源が優れた力を発揮できる
Aマイナスや中立と思われた環境与件がプラスに変わる
Bその結果、目的達成がより確実になる
ということになります。

ちなみに、戦略・戦術などの軍事におけるポジションについての私の考察は、
http://www.quolaid.com/library/magbn/mg010928.htm 及び
http://www.quolaid.com/library/magbn/mg011005.htm
にあります。お暇な人はどうぞ。

(2)ショッピングモールの戦略与件
「ショッピングモールへの転換」において採用される戦略の与件としては、

@全体にわたっての土地利用の変更は困難である
A新しい商業機能の導入は困難である
B努めて既存の商業機能を活用しなければならない
C急激な変化は危険である

などなどがあります。ちなみに、こういう「条件」については日頃からきちんと把握しておくことが必要です。こういう「制約条件」が多いほど戦略は立てやすい。一つの道をのぞいて他のすべての道が制約されているとすれば、自動的にその道が唯一の取るべき戦略ですからね。プロというのは「出来ないこと」を知っている人のことかも、ですね。

戦略としては、
1.「既存個店の転換」を基本に
2.空き店舗や空地の利用による店揃えの充実
ということになります。
つまり、「ショッピングモールへの転換」とは、中心市街地活性化実現の戦略だったわけです。

この基本戦略を、個別都市の問題状況においてどのように具体化していくか、これが「タウンマネジメント計画」の使命です。
タイトル あなたのまちの場合
投稿日 : 2004/01/17(Sat) 20:08
> この基本戦略を、個別都市の問題状況においてどのように具体化していくか、これが「タウンマネジメント計画」の使命です。

戦略は、ある特定の時空における問題状況の【解】として、考え出される、一期一会のシナリオであり、汎用性はありません。

あなたのまちのタウンマネジメント計画を立てるにあたって。

1.目 標:「ショッピングモールへの転換」
2.手 法:既存個店群の漸進的な転換主体
というところは、改変することは出来ません。
ここを変えると、話が『中活法』スキームから逸脱しますからね。

問題はどこにあるかというと、
「これまでの計画体系」と新しく作る「タウンマネジメント計画」の間に整合性を「でっち上げる」ことです。

この整合性が「でっち上げ」であるのは、もともと『基本計画』以下の体系に「ショッピングモールへの転換」という問題意識が爪の垢ほどもなかったのに、先述したように、「計画体系の総括として」タウンマネジメント計画の必要性をアピールし、かつ、そのねらいを及び正統性を説かなければならない、ということに起因しています。

間違っても、既存の体系から「論理整合的に」ショッピングモールを導き出そうなどとしないこと(W。
そんなことをするとショッピングモールが歪曲化されてしまいます。

「ショッピングモールへの転換」という新しい方針を既存の計画や経緯などで歪曲しないこと、これは大切なノウハウですからね。

そのためには、モールを導き出す既存の「計画体系(というほど体系的かどうか疑問ですが)」の方を適宜編集・弾力的に解釈して、何が何でも『活性化実施計画』あるいは『行動計画』その他、名称は何でもOKですが、「ショッピングモールへの転換」がその目標となる「TMOレベルの行動計画」作成へ結びつけなければならない。
タイトル 作 業
投稿日 : 2004/01/18(Sun) 10:39
> そのためには、モールを導き出す既存の「計画体系(というほど体系的かどうか疑問ですが)」の方を適宜編集・弾力的に解釈して、何が何でも『活性化実施計画』あるいは『行動計画』その他、名称は何でもOKですが、「ショッピングモールへの転換」がその目標となる「TMOレベルの行動計画」作成へ結びつけなければならない。

つまり、これまで述べてきた問題意識・段取り・手法で『TMOによるタウンマネジメント計画』を作ることが、マジで中心市街地活性化を目指す都市の再緊急課題です。
ところが、これにはネックがありまして、ご承知のとおり、国のスキームにはテナントミックスはあってもタウンマネジメントはない(W。

というか、『タウンマネジメント計画』のポジショニングがありません。まあ、基本計画〜高度化事業構想〜テナントミックスというスキーム自体が「タウンマネジメント計画」の体系だ、といわれれば、字面的にはお説のとおりと言わざるを得ませんが、現場の『基本計画』はとてもテナントミックスを導出できるレベル(つまりタウンマネジメント計画レベル)にはなっていそうもないし、問題は霞ヶ関ではなく・現場で起きている(W


あらためてTMOレベルで「タウンマネジメント計画」を作らなければ動きがとれないというのが掛け値なしの実状でしょう。
このことに気付き、計画作りを目指したところではこれまでとはまったく異なるレベルの動きがスタートしています。

行政・会議所・TMO・商店街の4者で作る作業部会で毎週1回のワーキングでタウンマネジメント計画を作っていく、並行してすでに着手が決定されている各分野の事業についても、「モールへの転換」を導きとして実施計画の作成をスタートさせる。もちろん、最緊急課題である「個店の活性化」については、モデル事業として支援施策を講じながら推進する、という多面的な展開です。

新しい取り組みとともに、高度化事業やチャレンジショップなど既存計画に基づく事業も整斉と進行中、ということでこれはきっと現時点で全国レベルのモデルとしてぴったりの取り組みでしょうね、きっと。そうそう、百貨店、再開発ビルなども「ショッピングモールへの転換」に参加するそうですから、まさに前代未聞でしょう。

と、実例の一端を紹介したところで、あなたの街・現実に戻ってみると・・・。

まずは、これまで述べて来たように、中心市街地活性化事業のミッシングリング=タウンマネジメント計画の必要性、位置づけと内容(及びこれまでの取り組みの総括)について、関係各方面に売り込むこと。これが第一番目の課題です。
タイトル 四面楚歌
投稿日 : 2004/01/18(Sun) 10:56
> まずは、これまで述べて来たように、中心市街地活性化事業のミッシングリング=タウンマネジメント計画の必要性、位置づけと内容(及びこれまでの取り組みの総括)について、関係各方面に売り込むこと。これが第一番目の課題です。

協働が必要な課題への取り組みにあたっては、「マーケティング」を駆使しなければならない。マーケティングとは、「直面する問題解決にこの人の協力的行動が是非とも必要だと思われる人をその気にさせること」です。(営利企業において「協働が必要な課題」=収益確保、「協力的行動が必要な人」=顧客と限定した場合のマーケティングが狭義のマーケティング)

我々の場合、誰が顧客の位置にいるか?

考えてみれば、この時期、中心市街地の活性化を本気で考えているのは、関係者の中であなただけかも知れません。しかし、多くの人が可能性を納得できれば本気で取り組んでくれるだろう、というところには「信念」を持っておくことが必要です。(その根拠は後ほど示します。)

とはいうものの、この時期、全国的にほとんど成功事例が聞こえてこない中心市街地活性化、先述のとおり、関係者のなかでも本気でやろうとしているのはあなた(たち)だけ、他はみんな立場上仕方なく、時々、口にしているという状況ですね。ましてや、行政の他の部局(とりわけ財政(W)、中心市街地外に立地する商業者、非物販事業者などはしらけきっており、肝心の中心商店街の内情はここであらためて云々するまでもないと思います。

このなかからキーパーソンを個別に説得、中核となるグループ作りに持ち込むことが運動再生のスタートです。
タイトル 要 諦
投稿日 : 2004/01/18(Sun) 11:24
> このなかからキーパーソンを個別に説得、中核となるグループ作りに持ち込むことが運動再生のスタートです。

第一。
トップをその気にさせること。
この時期、中心市街地活性化が頭から離れないのは、何といっても関係各組織、行政・会議所・TMOのトップですね。ただし、もちろん、問題意識に濃淡はありますが、この人達を「その気にさせる」ことが最優先の課題です。

この人達の念頭から「活性化」の三文字が離れないのは、それが自分の職責の一環であり、かつ、この時期きわめて重要な課題であることが認識されているからです。この人達をその気にさせるには、「立場上・立場を維持したい以上」、中心市街地の活性化、成功させたいですよね、ということです。

「中心市街地活性化の可能性」を実証していく取り組みのスタート=タウンマネジメント計画作りを第一に売り込むのは各団体のトップに対してであり、トップの職責意欲にアピールすること。
箸にも棒にもかからない(W 途中の人はとりあえずカッコでくくっておいて先に進み、折を見てあらためてマーケティングします。

トップにマーケティングするチャンスの設定をする人をマーケティングすること。これはもちろん直属上司からライン経由が望ましいが、場合によっては他組織経由の方が簡単だったりする。その場合、ラインへのフォローはもちろん十全を期すこと。

第二
各組織トップによる取り組みへの意志決定。
このあたりは「またかよ」と言われながらも比較的順調に進む。

第三
各団体・組織内に対応グループを編成する。
これも難しい課題。もう少し先延ばししてもよいかも知れませんが、絶対に必要、作っておかないと先々苦労します。
これはトップのお声掛かりでスタートは可能でしょう。

第四
作業部会の編成
各組織から計画策定実務に参画するメンバーを選定して組織する。

これで計画作りの段取りはおしまい。
ここまでくれば、あとは何とでもなると思います。
何はともあれ、あなた一人の問題になってしまっていた「中心市街地活性化」を、あらためて「みんなの問題」にすることに成功し、かつ、再スタートする事業にはこれまで有り得なかった「成功の可能性」が見えているのですから。
タイトル ワーキンググループ
投稿日 : 2004/01/20(Tue) 19:48
> 目標が確立されたら、次は、目標を達成するための計画立案です。

立案にあたっては、関係組織から要員を抽出、策定のためのチームを編成することになります。

このチームの編成及び運営がタウンマネジメント成否の鍵を握りますから、ここはしっかり吟味してください。

チームの役割

1.計画策定作業の推進

2.計画と出身組織との調整

3.計画策定が終わったら引き続き、計画推進を牽引する。

各項目についてはこれから説明しますが、メンバーはかなりの作業を課せられますから、しかるべき人をあてることが必要です。
ここの人選は大切ですからね〜。
タイトル 仕事に先立って
投稿日 : 2004/01/21(Wed) 15:15
次の事項については覚悟すること。

1.あなたの任務は、原所属組織の事業目的のone of them である「中心市街地活性化」への取り組みを牽引するグループ(すなわち中心市街地活性化をonly oneの目的とする組織)のメンバーとして、所期の目的の達成にむけて努力することです。

2.中心市街地活性化の推進にあたっては、関係各方面(あなたの原所属組織を含む)に「その気」になってもらい、正面の仕事をしてもらうとともに、各般の仕事に協力してもらうことが必要です。

3.あなたは、チームの一員としての役割を担うと同時に、原所属組織のあり方を「その気にさせる」ことを求められています。
つまり、中心市街地の活性化を推進するために、あなたの原所属組織にしてもらわなければならない仕事について、きっちりやってもらう、そのための環境づくりに取り組まなくてはいけません。

4.組織から派遣され、会議の席で組織の意向を代弁、組織の利害を確保する、というこれまでの委員会手法ではなくて、中心市街地活性化の取り組みというチームの任務からみて原所属組織の「あるべき姿」を実現するための仕事をしていくこと。

5.各組織から出てきているメンバーはそれぞれ、原組織の姿勢について責任を持って「こっちを向かせる」という責任を負うことになりますからね。

6.メンバーはそれぞれ、出身組織の中心市街地活性化への取り組みについて、きっちり取り組んでもらう体制づくり、という重責を担う訳です。各組織についてこのことが担保されないとチームは利害調整の場になりかねません。そんなことでこの時期、モールへの転換という大仕事が出来るはずがない。

7.メンバーの原所属組織へのアプローチについては、ケースバイケースですが、なにも出身メンバーに一人でやれということではありません。
各組織のあり方も「活性化実現」に向けて解決すべき課題かもしれません。どう解決していくか、知恵を出し合うことになりますが、そのとき、出身者がいると心強い。

組織を背負ってチームに出てくるのではなく、チームを背負って原所属組織に対応しなければならない。
これをやり遂げるには手練手管が必要ですが、まずはチーム内でこのことを確認し合うことが大事です。
タイトル 支援ニーズ
投稿日 : 2004/01/26(Mon) 21:14
当面作成しなければならないのは、ショッピングモールへの転換プロセスの計画です。

当社としては、この過程を概ね3カ年と考えて、転換のための事業を年度に落とし込み、計画的・漸進的にモールへの転換の基本条件を作りあげ、4年目からモールの運営=マネジメントに移行する、という手法が必要だと考えています。

当面、3ヶ年間のイノベーションプロセスについては、計画体系の整備、TMO推進体制の整備、タウンマネジメント基本計画の作成、モデル事業など商店街・個店の転換事業の指導・支援等々多岐多様な事業を有機的に展開しなければなりませんが、TMO以下の現有スキルだけではクリアすることが難しいかも知れません。

都市既存の能力だけでは難しいと言うことになれば、支援が必要になります。招聘される支援者は、イノベーションプロセスのタウンマネジメントを受託、中心メンバーと一緒に取り組みの中核を担うとともに、事業展開の中でタウンマネジメント要員を育成するというスキルを持っていることが条件ですが、さて、このようなスキルを持った支援者を確保するとなるとどこに話を持って行ったら良いのか、なかなか難しいでしょうね。

イノベーションプロセスを受託・指導できるスキルをもった支援者の確保ということが全国共通の課題だと思いますが、関係各方面の皆さんの問題意識はここに照準されているでしょうか?

これまでのような個別プロジェクトに対する支援・指導では不十分、中心市街地のイノベーションへの取り組みを指導しながら同時にタウンマネジメント能力を養成する、新しい支援が必要だと思います。
タイトル 計画の作り方
投稿日 : 2004/01/26(Mon) 21:16
それではいよいよ、「こうすれば必ず活性化できる」、『中心市街地活性化・タウンマネジメント計画』の作り方を提案いたします。



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