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T013
再開発ビルの活性化 2003/10/21(Tue)
それでは中心市街地活性化をめぐる、ところによっては最大・焦眉の課題となっているタイトルについて、考えてみたいと思います。

TMO、行政、支援するコンサルタント、都市計画関係など多くの関係者が取り組んでいますが、ご承知の通り、方針・方向が全く見えません。

中には中味が撤退、中心市街地最大の空き店舗と化している例も一つやふたつではありません。
みなさんともども知恵を絞りまして、「再開発ビル活性化への道」を考えてみたいと思います。

とはいいながら、私はこの業務に経験が深いわけでもありません。
見識の深い関係のみなさんのご参加を切にお願いする次第です。


中途半端では活性化できない 2003/10/22(Wed)
>見識の深い関係のみなさんのご参加を切にお願いする次第です。

私の知見は基本的に「九州北部及び仕事関連で行った先」によります。行った先は全国各地。ただし、直接手がけたことはありません。

という、限られた知見ですが、ズバリ、真ん中を射抜きますからね(W

今日、多くの再開発ビルがきわめて厳しい状況に直面しています。
原因はいろいろ考えられると思いますが、ここでは例によって「お店が売れない原因は3つしかない」という立場で考えます。
3つの原因=
1.お客がいない
2.お客に知られていない
3.もっといい店がある
でした。

再開発ビルの場合、駄目になった原因は、1と3ですね。
専門店=お客に飽きられた・・・1
量販型=郊外SCにしてやられた・・・3
ということでしょう。

専門店については「経営フォーラム」の下記ツリーを参照。

http://quolaid.com/cgi/kforum/wforum.cgi?no=488&reno=no&oya=488&mode=
msgview&page=0


問題は、量販型店舗。
ここでいう量販型とは別名「店前通行量依存型」ともいいます。
何でもいいからたくさん売りたい−−−店前通行量の多い立地がすき、という昔から余りシンポのない経営。郊外型=量販型SCのモール部分のテナント、ほとんどがそうですね。
なかには再開発ビルともろに競合するSCにも出店していたりする。もちろん郊外の方が後発ですから出店企業の判断は明白です。

これまでは、ビル全体に活気があるがなかに1,2店駄目なところがある、ということで、入れ替え=テナントシリーシングで対応できましたが、これからは本当に厳しい。いったん空いてしまうと入り手がない、というのが多数派ですね。

なんとか入ってもらおうと、背に腹は帰らず、有力テナントを家賃ゼロで招致したという事例も聞きました。それでもペイせず撤退したそうですから、中心市街地のビジネスチャンスはハンパなことではものにできません。

思い切った手を打たないと、結局はじり貧、最後は立ち枯れ状態で負債の山が残ることになります。
タイトル テナントミックスのでたらめ
投稿日 : 2003/10/27(Mon) 08:40
投稿者 takeo
再開発ビルのテナントミックスとは

1.全国規模で
2.「元気がいい」と評判のお店を引っ張り込む
3.新テナントで集客力アップ
4.リーシング成功

という情けない大家発想でした。
つまり、そこには本来「テナントミックス」という言葉が意味しているようなアプローチはほとんどなかったということです。

テナントミックスとは、
お客のアライフスタイル・購買行動に合致するような商業集積のコンセプトをつくり、このコンセプトを集積全体で実現するために必要な売り場作りを実現する手法です。

デベロッパーは、自らが開発する商業集積のコンセプトを定め、コンセプトをブレイクダウン、それぞれのサブコンセプトを分担するショップのコンセプトを決定、それぞれのコンセプトを体現しているショップを集積コンセプトを分担するショップとして誘致します。これが「テナントミックス」です。
テナントミックスとは、商業集積のコンセプトを実現するための集積を構成する売り場の編集に関わる概念、集積のコンセプトを具体化するためのショップ配置〜誘致計画のことです。

再開発ビルに限らず、日本の商業集積の「コンセプト」はバカみたいなレベルでありまして、とてもコンセプトを基準にショップ編成をしなければならない、というような厳しいものではありません。
コンセプト=とりあえず造っていただけ、ですから実際のテナントリーシングは、「元気がいいかどうか」、「当集積に来てくれる可能性」ということを基準に考えられてしまう。

(つづく)
タイトル 店前通行量依存
投稿日 : 2003/10/28(Tue) 18:40
投稿者 takeo
集積全体の活性化策としては、

1.元気のいい店を引っ張ってくる
2.お客が増える
3.増えたお客が回遊する

というシナリオでビル全体の活性化が実現する(らしい)

つまり、新規加入の超有力店の集客力を当てにしてビル全体の業績アップを目指そうという訳ですが、そんなことが出来るはずがありません。

これはつまり、店前通行量が増えれば入店客が増え、買い上げ客が増えるというわけで、昔懐かしい商店街の好立地=店前通行量次第、という理屈と同じです。
もちろん、もの余り・店あまりの今日ではとてもこういうことが成り立つはずはありません。
タイトル コンセプト主導&トップダウン
投稿日 : 2003/11/09(Sun) 19:51
投稿者 takeo
takeoが「コンセプチュアライザー」と自称していることは、皆さんすでにご承知の通り。コンセプチュアライザーとは読んで字の通りコンセプチュアライズする人。
つまり、問題状況(目的・環境・解決資源で構成される)において、最適解=目標を「コンセプト」として設定、現状から目標達成までのプロセスをシナリオ化し、実施をリードする。という欲張った役割を果たす人がコンセプチュアライザーです。

コンセプチュアライザーはさておき、問題はコンセプト。

再開発ビルの活性化、現状をもたらした自然成長的なあり方を転換することが目的ですから、これまでの経営の延長線上で活性化を考えることは出来ません。
ここは、状況突破のための最適解を何が何でも作り出し、これをトップに全体を組み立てるトップダウンで全体を再構成することが必要です。

この場合、テナントとはコンセプトをブレイクダウン、その一部を分担するコンセプチュアルショップということになります。
SCではやっているショップを優遇、引っ張ってくれば済むというようなものではありません。

この、コンセプトを分担するショップというのがなかなかおいそれと見つからない。ここが問題。
タイトル 余 談
投稿日 : 2003/11/17(Mon) 10:17
投稿者 takeo
この時期、再開発ビル建設の槌音が響いている都市もそこここにあるようです。

もちろん、再開発という手法自体が悪いと言うことでありません。
そうではありませんが、手法で実現を目指す「ハコの中味」が大問題。

相も変わらぬ「複合ビル」。あのですね、複合ビルというのはですね、複数の都市機能が併存設置して相乗効果を発現させる、単独の機能では不足するデスティネーションを相互に補強し合う、ということを意味しています。何でもかんでも一緒に押し込めばいいと言うものではありません。

バブル崩壊後の手法は、住宅併設。
なるほど建築コストは回収できるかも、ですが問題は集客部門の収益構造。ここのチェックはほとんど手つかずのままGOサインというのが多そうです。

一応、先行事例などを視察したりしているようですが、視察にはそれなりの準備が必要、頭の中は真っ白のままでは何度視察に行ってもこれからの再開発を成功させるために必要な情報は得られません。

視察先が成功しているところであれば、対応した人は内心深〜く、同情するでしょうね、とこれはそういう説明をする側で同席した経験から。

再開発、ハンパな覚悟では成功させられませんからね。
タイトル TMO関連企画の場合
投稿日 : 2003/11/19(Wed) 11:59
投稿者 takeo
> 再開発、ハンパな覚悟では成功させられませんからね。

メインとなる1,2階のフロアは物販機能を配置する、というのが通例です。何せ「中心市街地活性化」の一環ですからね。
中心市街地の「核」として買い物客を吸引することが期待されるわけです。といってもこのごろでは期待しているのは計画関係者だけ、受益者と想定されている商店街関係者は岡目八目、行き末を心配していたりするわけです。全く他人事ならよく分かる(W

開発を計画する立場にある人は、新設される物販系のハコは、「核」機能としての役割はおろか、「一般論としては」自分自身の存続維持のめどを立てることさえきわめて難しい、という状況下での思いつきであるということをしっかり覚悟した上で計画しなければならない。

どのような課題があるのか、考えてみましょう。
タイトル 出来ないことではない
投稿日 : 2003/11/22(Sat) 07:27
投稿者 takeo
> とはいいながら、私はこの業務に経験が深いわけでもありません。

といっているうちに、仕事柄、リアルで考えることになりました。
基本さえ踏まえれば、シナリオ作るのはそんな難しいことではないと思います。
テナント構成、基本的に現在のままで活性化する方法はあります。
特にTMOの場合、喫緊の課題であると同時に収益機会に変化させられる。



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