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●自然成長商店街vs人工商店街
商店街、特にその活性化について考えるにあたって絶対に無視できないのは何といってもいわゆる「郊外型ＳＣ」と言われる「商業集積」です。
あらためて「郊外型商業集積」について考えてみたいと思います。
商店街活性化を考えるにあたっては、「郊外型ＳＣとの関係をどのように考えるのか」ということが大変重要なことは今さら言うまでもないことですが、ところがどっこい、どういう訳かあなたの街の活性化を計画しているはずの「御市中心市街地活性化基本計画」には郊外のＳＣのことなぞ一言も言及されておりません。
「言霊」のクニ・ニッポン、口に出したら具現する、黙っていれば消えて無くなる、と思っている人がいたりして・・・。
かっては商店街の天敵、今やライバルなどとはとんでもない、対抗策など考えても詮無いと見られているかのような郊外型ＳＣですが、商店街が地域商業機能の一端を担い続けようとするならば、これの正体を見極めることは、絶対に避けて通れない問題です。
●ショッピングセンターとは
> 商店街、特にその活性化について考えるにあたって絶対に無視できないのは何といってもいわゆる「郊外型ＳＣ」と言われる「商業集積」です。
当サイトではよく「郊外型ショッピングセンター（以下ＳＣ）」を人工商店街であると決めつけていますが、ＳＣと「人工商店街はどう違うのか？
まず、ＳＣについて。
米国ではＳＣはplanne shopping center と呼ばれていたそうで「計画的」ということが意識されています。「計画的」とは何か？
商業施設の「計画」にはいくつかの切り口があります。
１．お客の買い物目的に対応する計画・・・基本計画
２．お客の来街目的達成を実現する品揃え・・テナントミックス計画
３．買い物環境を整備する・・・施設計画
このうち、もっとも基本となるのは１．
商圏（つまり自分が収益活動の対象と想定する地域）内に住む人々のどのような生活・買い物ニーズに対応する施設を目指すのか？ということがもっとも基本となる計画です。
お客の生活は大きく二極、買い物行動としては３つに分類することが出来ます。生活の２極化とは「コストに敏感な分野」と「自分らしくということを追求する分野」。３つの買い物行動とは、コンビニエンス、コストコンシャス、ラグジュアリィ。それぞれの意味を理解されていない人はは当サイトで検索、確認してください。
１の計画は、お客の生活や購買行動の変化に対応して計画内容を変更することが必要です。モノ不足〜モノ普及〜モノ余りと生活環境が異なれば、買い物施設のあり方も当然変化しなければならない。
もちろん、お客の方は新しい買い物機会が提案されなければ、これまでの行き先で我慢しなければならない受動的な存在ですが、その変わり、いったん新しい・買い物に対する期待により対応した施設が出現すると雪崩のようにそちらに移行する、ということになります。既存集積は常にこのことに留意しておくことが必要です。
「コンビニエンス」とは、必要な都度買ったほうが生活−商品特性から見て目的整合性が高い商品・その購買、を意味しています。
コンビニエンスストアの品揃えの基準は、「今すぐ使いたい商品をできだけ早く手に入れる」という購買行動に対応していますし、スーパーマーケットは「家庭内での食事」という生活に必要な商品を商品特性に応じて必要な都度手に入れる、という購買行動に対応しているわけですね。
コストコンシャス、ラグジュアリィもそれぞれ異なった購買目的があり、購買行動・購買行き先に対する期待もそれぞれ異なっています。
商業集積の計画にあたってまず第一に決定することは、自分たちの集積はお客のどのような買い物局面に対応するのか、ということです。
これによって、２のテナントミックス、３の施設の仕様が大きく左右される訳ですから、このことは当たり前といえは当たり前、今さらいうのも恥ずかしくなるような大前提です。
ところが我が国の郊外型ＳＣを見ると、そのテナントミックスは、スーパーマーケットを含む量販百貨店あり、ディスカウントストアあり、ファッションあり、百円均一ありという「何でも屋」になっている。とても「１」について計画されて開設・運用されている商業集積＝定義通りのショッピングセンターとは言えません。
郊外型ＳＣとは、開設を計画するにあたって、あらかじめ満足させようとするお客の買い物ニーズを限定し、ニーズへの対応をテナントミックスとして計画的に実現する、という計画を立案して、計画に基づいて建設された商業集積ではありません。
計画されているのは、立地、規模という建築計画であって、商業集積としての機能をどのようなテナントミックスで作りあげるのか、というもっとも基本となる計画は存在しない、というのが郊外型ＳＣの「計画的」の中味です。
●ショッピングセンターとは
> 商店街、特にその活性化について考えるにあたって絶対に無視できないのは何といってもいわゆる「郊外型ＳＣ」と言われる「商業集積」です。
当サイトではよく「郊外型ショッピングセンター（以下ＳＣ）」を人工商店街であると決めつけていますが、ＳＣと「人工商店街はどう違うのか？
まず、ＳＣについて。
米国ではＳＣはplanne shopping center と呼ばれていたそうで「計画的」ということが意識されています。「計画的」とは何か？
商業施設の「計画」にはいくつかの切り口があります。
１．お客の買い物目的に対応する計画・・・基本計画
２．お客の来街目的達成を実現する品揃え・・テナントミックス計画
３．買い物環境を整備する・・・施設計画
このうち、もっとも基本となるのは１．
商圏（つまり自分が収益活動の対象と想定する地域）内に住む人々のどのような生活・買い物ニーズに対応する施設を目指すのか？ということがもっとも基本となる計画です。
お客の生活は大きく二極、買い物行動としては３つに分類することが出来ます。生活の２極化とは「コストに敏感な分野」と「自分らしくということを追求する分野」。３つの買い物行動とは、コンビニエンス、コストコンシャス、ラグジュアリィ。それぞれの意味を理解されていない人はは当サイトで検索、確認してください。
１の計画は、お客の生活や購買行動の変化に対応して計画内容を変更することが必要です。モノ不足〜モノ普及〜モノ余りと生活環境が異なれば、買い物施設のあり方も当然変化しなければならない。
もちろん、お客の方は新しい買い物機会が提案されなければ、これまでの行き先で我慢しなければならない受動的な存在ですが、その変わり、いったん新しい・買い物に対する期待により対応した施設が出現すると雪崩のようにそちらに移行する、ということになります。既存集積は常にこのことに留意しておくことが必要です。
「コンビニエンス」とは、必要な都度買ったほうが生活−商品特性から見て目的整合性が高い商品・その購買、を意味しています。
コンビニエンスストアの品揃えの基準は、「今すぐ使いたい商品をできだけ早く手に入れる」という購買行動に対応していますし、スーパーマーケットは「家庭内での食事」という生活に必要な商品を商品特性に応じて必要な都度手に入れる、という購買行動に対応しているわけですね。
コストコンシャス、ラグジュアリィもそれぞれ異なった購買目的があり、購買行動・購買行き先に対する期待もそれぞれ異なっています。
商業集積の計画にあたってまず第一に決定することは、自分たちの集積はお客のどのような買い物局面に対応するのか、ということです。
これによって、２のテナントミックス、３の施設の仕様が大きく左右される訳ですから、このことは当たり前といえは当たり前、今さらいうのも恥ずかしくなるような大前提です。
ところが我が国の郊外型ＳＣを見ると、そのテナントミックスは、スーパーマーケットを含む量販百貨店あり、ディスカウントストアあり、ファッションあり、百円均一ありという「何でも屋」になっている。とても「１」について計画されて開設・運用されている商業集積＝定義通りのショッピングセンターとは言えません。
郊外型ＳＣとは、開設を計画するにあたって、あらかじめ満足させようとするお客の買い物ニーズを限定し、ニーズへの対応をテナントミックスとして計画的に実現する、という計画を立案して、計画に基づいて建設された商業集積ではありません。
計画されているのは、立地、規模という建築計画であって、商業集積としての機能をどのようなテナントミックスで作りあげるのか、というもっとも基本となる計画は存在しない、というのが郊外型ＳＣの「計画的」の中味です。
●人工商店街VS人工商店街
既存の郊外型ＳＣ相互の「集積間競争」というのは「人工商店街」間競争ですから、競争原理も「商店街」間競争に近くなります。
つまり、どっちが店舗数が多いか、ということが競争の軸だということ。といってもこれはＳＣ関係者が思い込んでいることでお客のデスティネーション選択とは関係ありません。お客はそのＳＣに自分が出掛けるに値するお店があるかどうか、ということを基準に行き先を決めるわけですから。お店が多い方に出掛ける、というのは新しいＳＣがオープンしたときか、新しい土地に行ったときのことです。
私がこっぴどく批判している「商店街の吸引力理論」というのがありますね。どっちの商店街がお店が多いかで行き先を決めるという。
これが成立するのは、
１．郊外型ＳＣが無かった時代
２．二つの都市の間にある米国の田舎町から中心商店街に買い物に出掛ける確率
というレベルの話。当然前提としては、
３．ほんのたまにしか行かないのでどんな店がそろっているか知らない。
４．当然ながら「行きつけの店」などはない
という時代背景・顧客像を前提にしてはじめて成立する話です。
つまり、ＳＣ間の規模の競争とは、昔、田舎町から中心商店街に出掛ける時の行き先選定基準を普遍的な基準だと勘違いしていると考えられる。
つまりは昔の「商店街間競争」の論理がＳＣ間競争の論理として今なお用いられている。用いることが出来るのはそれぞれのＳＣが「人工商店街」だから、ということになる。
これがあなた、一方のＳＣがコンビニエンス、コストコンシャス，ラグジュアリィという購買先選定基準に対応するデスティネーションを作っていると仮定してみましょう。両者間に「競争」が成立するでしょうか？
考えてみればすぐ分かることですね。
●ところが
> これがあなた、一方のＳＣがコンビニエンス、コストコンシャス，ラグジュアリィという購買先選定基準に対応するデスティネーションを作っていると仮定してみましょう。両者間に「競争」が成立するでしょうか？
大急ぎで補足しておきますが、これは「中心市街地は郊外とは棲み分けだと言っている、郊外にＳＣを誘致しても影響は無いと言うことだろう、誘致しよう」雇用確保にもなることだし、などという安直な話が出たりするとたいへんです。
１．中心市街地のラグジュアリィ志向は始まったばかり、現状は自然発生−成長的商店街の様相が色濃く残っている
２．他方、郊外のＳＣは文字通り「人工商店街」
３．つまりは、自然成長的商店街vs人工商店街ということで立派に？競合関係が成立します。自然vs人工の張り合いでどちらに軍配が挙がるかと言えば、過去の経緯からして短期的には人工に傾きがち。
このあたりはきちんと抑えておかないと。「だって棲み分けするんでしょ」とか言われて「そうとも、済み分けするんだ」などとイキがったりすると大変なことになります。
棲み分けは努力目標。暫時猶予を与えられたし、というのが正しい対処、だって中心市街地が空洞化して困るのは行政・ＴＭＯ・市民ですからね。商店主は「やぁ〜めた〜」の一言で一件落着ですが、市長さん以下のご一統には「中心市街地活性化」、いつまでもつきまといますからね。
もちろん市民も全国均一・金太郎飴の郊外ＳＣで納得できないラグジュアリィショッピングには県都中心市街地まででかけなきゃなんなくなる。もちろん県都の中心市街地もvs人工商店街という規模のところだと話にならない。政令都市まででかけなきゃ。それがいやならユニクロで我慢しいや、という情けな〜い都市になってしまうわけです。
ということで、「基本計画」作っている都市では、人工vsモールという二者択一の局面も出てくるかもですね。可能性のある関係者はしっかり理論武装しておきましょう。議会なんかうちにも立派なＳＣがいる、とかすぐ言いそうじゃないですか。消費者利便・雇用確保などとその場限り・耳障りのよいキメ台詞がありますからね。商店主が廃業しても働き口なんかありませんからね。
負けちゃ駄目よ〜
●人工商店街は「量販ＳＣ」
なにやら、全方位ＳＣとかで商圏内のありとあらゆる需要をすっぱりいただく、という構想らしい。
核である量販百貨店、「第二核」のホームセンター、サブのモール街とそれぞれ異なる客相に対応しているのは上記のため、という理屈らしい。これはもちろん後知恵です。
だって、正真正銘のショッピングセンター、たとえば「ＲＳＣ」など作ろうと思っても作れない、というのが郊外型流通業のレベルですからね。
全方位すなわちＳＭ付きの量販百貨店＋ホームセンター＋店前通行量依存の「専門店群」、商店街郊外版まんまですからね。
こんなのに負けてどうする（Ｗ
郊外型・人工商店街、実は売れるものなら何でも売りたい「量販ＳＣ」と命名しておきましょう。
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