ビッグストア、百貨店などが撤退した空き店舗を自治体が取得、ＴＭＯが活用にあたる、というケースが増えてきます。
正直、これは難しい課題です。

　しっかり考えて良い方策を出さないと、撤退した企業の二の舞、今度の撤退では地元に大きな負担が残ることになりかねません。十分な検討が必要ですが、ここで考えてみたいと思います。

　興味のある方はどしどしど〜ぞ。

「核店舗」誘致を検討する

一般論としては、以下検討するとおり大変厳しい課題です。
しかし、そうばかりも言っておられない立場の人もあると思います。
まずは、どういう条件があるのか理解した上で、それらの条件をクリアする方法を考える、というアプローチが必要です。

出そうな企画を見てみましょう。

１．ショッピングモールの核店舗にふさわしい企業・業態の誘致

　これは二つの問題があります。

(1)第一に、商業集積の「核」とはどのような店舗か、ということを考えてみましょう。
　核店舗のことを別名「アンカーストア」と言います。錨は海底に降ろされて、船が揺れ動いても一定の位置から離れないように保持することが役割です。核店舗＝アンカーストアは、集積のテナントミックスがどう変わってもこの店舗が有る限り、お客から見た商業集積の位置付け・評価は変わらない、という力を持った店舗です。当社の用語で言えば、集積全体のデスティネーションを象徴する店舗ですね。
　
　通常、都心では百貨店及び量販百貨店、郊外ＳＣでは量販百貨店が務めています。ここで課題である中心市街地の大型店の遺跡は、環境の変化に対応できなかった百貨店、量販百貨店が撤退した後の建物、ということですね。

(2)核店舗を誘致する、という方向は、�@核店舗が撤退した後に、�A類似業態を誘致する　ということです。
これは難しいですね。第一に、同業態が撤退した抜け殻に入り込んで繁盛させる、というように卓越した力のある核店舗業態企業はなかなか無い、ということです。第二に、核店舗候補業態のうち量販百貨店は、現在、郊外ＳＣの陣取り合戦の最中ですから、なかなか都心にでてくる余裕はないはず。でてくるとすれば、それは「郊外ＳＣ」が開設できる、という計算が成り立つ時だけです。ということは、中心商店街の核店舗としてでてくるのではない、ということになります。このことはしっかり理解しておきましょう。

(3)百貨店について
　もともとモールのキーテナントは百貨店がもっともふさわしいのですが、日本の百貨店は客層発想が全く抜けていません。本店を頂点に地方に行くほど品ぞろえを「地方向き」にするという習慣？があります。本店の品ぞろえとバッティングしないように、という企業側の都合による品ぞろえになっている。これではモールの核としての機能はおろか、自店の存続さえきわめて危なっかしい、ということになります。

　結局この時期、実際問題としてショッピングモールのキーテナントを張れる業態、企業はほとんど無い、ということです。
したがって、大型店の抜け殻は非・物販で活用する、という方向がお奨めです。閉鎖的な建物に苦労して物販を誘致してもモール全体への回遊起点になるほどの機能にはならないと思います。下手に物販を上階まで張り付けると後々お荷物になることも覚悟しておいた方がよろしい。

「核施設」の問題点

当社が推奨する「ラグジュアリィモール」は、とりあえず、核店舗は抜きで考えています。上で述べたように、核店舗を張れるほどリキのある業態・企業はなかなか無い、ということと同時に、核店舗に見立てられている既存建物の構造が問題。

　これは今後再開発などで構想されている「核」（物販・非物販を問わず）施設の構造にも直接関わることなので、計画のあるところは要注意です。

　それは核店舗のとりわけ１階部分が、モールと連携出来るかどうか、ということです。これまでの大規模店舗はほとんどが囲い込み型、一度入店したお客は、ショッピング欲求がゼロになるまで自店から外に出したくない、という気持ちがミエミエのつくりですね。これではモールのようにそれぞれのお店が袂を連ねながら得意客にアピールする、というありかたをウリにしている商業施設とマッチしません。米国のＳＣのように、核店舗はモールの端末に位置する、という構造になっていればまだしも辺り構わず立地しているというのが、都心の「遺跡」です。中身の構成がどうなっていようと、とおりのショップの連袂という性格からは完全に逸脱している。
　こういうありかたを如何に薄めるか、モールと特に１階部分をどのようにマッチングさせるかということはとても大切な課題だと思います。

　再開発など、これから大型集積つくりが計画されているところは特に十分注意しましょう。こういうことをしっかり考えた街づくりに取り組むことがが「点、線から面の施策へ」ということなんでしょうが、とりあえずは「線」の充実を念頭に大規模施設の特に１階部分の取り扱いは留意が必要です。

都市的産業の受け皿として

中心市街地活性化の柱の一つは「都市的産業の育成」ということですね。都市的産業ということでどのような業種が想定されるのか、いろいろ挙げられるかとは思いますが、いずれにしろ、最後は都市の条件を勘案しながら独自に構想することになります。

　一つの行き方としては、情報ということです。といってもＩＴなどでは有りません。
情報が生まれる・加工される・製品化される現場を都心に作る。
これは都心でないとなかなかうまくいかないと思います。
我々は既存企業のように研究スタッフや施設を持っているわけではありません。有志の離合集散から新産業・企業を立ち上げる、ロマンティック？に言えば野望と情報の「るつぼ」を作る、ということですね。
行政的にいえばSOHOとベンチャー育成のためのインキュベーターシステムの立ち上げ。インクベーター施設ではありませんからね、お間違えのないよう。

　これを採算ペースに合うように構想すると面白い。
官立大学の独立法人化と合わせて考えていくと面白いでしょうね。
大学の研究機能も一部引っ越してくればよい。
これはいろいろアイデアがでそうですね。

ただし、モール内にある場合、１階部分の接路側は物販またはサービスに限定してとおりと協調を図ること