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『コンサルタントの眼』 No.55 2003/9/19 (Fri)
＃ コンセプチュアライザーtakeoが様々な事象を批評 ＃
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◆ 中心市街地の地価下落への対応 ◆
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国土交通省が18日発表した『都道府県地価調査』によれば、「長引く景気低迷
を反映し」全国平均の地価は12年連続で下落している。特に地方都市の商業地に
ついては住居地と比較しても差が幅が大きく、一向に下げ止まる気配がない。
地価を決定するのは需要と潜在需要である。需要の根拠が何であるかは別とし
て需要が増えない限り地価が下げ止まることはない。さらに需要の根拠がたとえ
ば「バブル」であったとしてもそこには幾ばくかの「実需」すなわちその土地を
実際に活用した収益機会があり得る、という予測が必要である。
地方都市の商業地つまりは中心市街地の地価が12年に渡って下落し続けている、
それも住宅地と比較した下げ幅はこちらの方が相当大きい、ということは何を意
味しているのか。
第一に、中心市街地に立地する
収益機会＝立地としての需要がない、ということは当然、そこに現存している
様々な収益事業の収益性が悪化している、ということである。12年に渡って、と
いうことは収益性も相当長期に渡って低迷・下落しているということ。まあ、商
店阿木の空き店舗、シャッター通りと自嘲する向きもある現状を見れば、今さら
持ち出すまでもない話です。
第二に、都市経営上の問題。
都市経営とは、住民福祉の維持・充実を目的に、目標は所得機会の維持拡大と
生活環境の整備充実という二大基本領域について＋を増やし−を減らすこと、と
概括することが出来ます。この点から見ると「地価下落」はただならない問題と
なる。
まず直接的には、地価下落の原因である中心市街地を事業立地とする事業者の
所得の減少ということ。これは給与の切り下げやリストラという「洗練」された
言い方の「首切り」をもたらし、小規模事業者の廃業を余儀なくさせる。つまり
地域における所得機会を著しく損なっている。
次に、中心商店街が空洞化、衰退するということは、これまで中心商店街が提
供してきた商品の入手先が消滅する、ということであり、地域における生活・購
買環境の整備充実という点から見ると、環境は悪化しています。
かっては地域一番点として高級上質な商品を販売していた小売店が立ちゆかな
くなれば、地域の生活は郊外型店舗が提供する全国均一・金太郎飴的消費生活に
甘んじざるを得なくなるわけです。
このことは同時に中心商店街を自らの製品と最終ユーザーとの出会いの場とし
てきた国内消費財産業のチャネルが大きく衰退しているということであり、国内
の消費財産地の多くはもはや「産地」という名に値しなくなりつつある、といっ
ても過言ではありません。
中心市街地は様々の要因の相互作用によりスパイラル的に衰退しているわけで
すが、これは自治体の経営資源としての税収の減少という形で都市経営を直撃す
るものです。
広域合併の目的が国の地方施策の方針転換であることは明か、都市は否応なく
自らを自力経営することが必要になってきます。そのときまず問題になるのは、
第一に経営能力の育成であり、第二に財源の確保ですが、いずれの問題もこれか
ら中心市街地活性化にどのような問題意識を持って取り組むのか、ということで
大きく左右されてしまいます。
土地価格の連続下落は、中心市街地という都市の「経営資源」の価値が下落し
ているということの象徴です。中心市街地の戦略的価値の下落は、都市経営の目
標である所得機会の維持拡大、生活環境の整備充実の達成に大きな障害となるこ
とはいうまでもありません。
中心市街地の経営戦略上の重要性をあらためて確認し、活性化に向けた本格的
な取り組みをスタートさせることは、全国の都市が共通して直面している戦略的
な課題です。
私は年来、勤務するクオールエイド社のホームページを通じてこのことを訴え
てきました。都市では平成10年度以来『中心市街地活性化基本計画』を策定し、
商店街の活性化を軸に中心市街地の活性化を「推進」してきました。しかし、そ
の取り組みは退嬰的としか評することの出来ないレベル、とても「12年連続地価
下落」という現状にある地域を活性化させる、その結果として地が下げ止まる、
上昇に転じるという結果をもたらすような実効のあるものではありません。
状況を率直に見るならば、中心市街地活性化は単に地域中小商業者の事業機会
を確保するというだけではなく、都市経営上の最大といっても過言ではない課題
であることが明かです。さらに、この問題にはモデルとなる事例がありません。
都市はその能力のありったけを動員して「中心市街地活性化」の実現（その成否
は「地価の動向」として直裁に現れる）に取り組むことが求められています。
地方分権とは都市が自らその運命を切り開いていくことを意味しています。中
心市街地という事業者、インフラがもっとも集積されている地域を経営資源とし
ていかに活用し再生させていくか、ということは広域合併を控えた各都市の大き
な課題、これに取り組めない都市は広域合併後の都市間サバイバルにはじめから
白旗を掲げていることになります。
中心市街地活性化、制度発足から５年が経過する中で、全国的に見ても成功事
例が出てこないという現状を顧みれば、もはや取り組みを抜本的に見直すことが
必要な時ではないでしょうか。取り組みを見直すということには様々の摩擦が生
じることが予想されます。現状を変えることにはエネルギーが必要ですし、出来
れば昨日とおなじ環境で安穏にしていたい、という選択を好む人も少なくありま
せん。
しかし、今日、明日はそれでいけたとして、あさって以降はどうでしょうか？
来年になったら地価は下げ止まりますか？再来年はどうですか？
衷心市街地活性化への取り組み、「こうすれば活性化できる」＝「地価が下げ止
まる・上昇に転じる」というところまで見通しを持ったものに作り替えることが
必要です。
私の提案は上述したクオールエイド社のホームページを参照してください。
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◆次号：NO.56 9/26(fri）予定・・・
ここのところ遠方出張で度々不在のため、変則の発行になりましたことを
お詫び申し上げます。 どうぞよろしくお願いいたします。
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